Na primeira noite de fevereiro de 2024, o Conselho Monetário Nacional (CMN) convocou uma reunião extraordinária para aprovar duas novas resoluções. As decisões tomadas na reunião modificaram as regras aplicadas à constituição de títulos agrícolas e imobiliários, incluindo diversas modalidades de investimento que fazem parte de uma sopa de letrinhas que pode não ser muito familiar a todos, mas que não é nada estranha no mundo dos investimentos. A partir do dia 2 de fevereiro, já estavam em vigor as mudanças propostas pelas resoluções nº 5.118 e nº 5.119, promovendo vários ajustes nas regras aplicáveis à constituição de tais instrumentos de investimento, incluindo os lastros elegíveis e os prazos de vencimento.
Em nota, o Banco Central e o Ministério da Fazenda declararam que o objetivo das medidas implementadas é melhorar a eficácia das políticas públicas no apoio aos setores imobiliário e do agronegócio, garantindo que esses instrumentos sejam utilizados de acordo com os objetivos originais de sua criação e contribuindo para um mercado de crédito mais sólido.
Índice
Por que as regras mudaram?
O principal ponto que levou às mudanças estabelecidas pelo CMN é que investimentos desse tipo, conhecidos como títulos incentivados, não são tributados como outros investimentos e, assim, atraem muitos investidores devido a suas taxas de retorno causadas pela ausência de tributação. Isso se deve ao fato de que esses títulos visam financiar o setor imobiliário e agrícola e, por esse motivo, contam com vantagens oferecidas por benefícios fiscais do governo.
Entretanto, a regulamentação desse tipo de ativo acabou tornando-se o centro da discussão. De um lado, especialistas apontam que algumas empresas usavam a regulamentação antiga a seu favor a fim de obter recursos por meio desses títulos (para outros propósitos, que não os mesmos incentivados pelos benefícios fiscais oferecidos pelo governo), beneficiando-se da isenção do IR para atrair investidores e aumentar a arrecadação. Por outro lado, muitos acreditam que a principal motivação para as novas regras foi o aumento da receita do governo, causando diversos posicionamentos contrários às mudanças por parte de investidores, instituições e até mesmo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Como isso afeta os investimentos?
Com as mudanças que entraram em vigor no início de fevereiro, diversas empresas que não atuam diretamente nesses setores e costumavam beneficiar-se de tais operações (e de suas isenções), ficam impedidas de realizar tais emissões. Desta forma, precisarão encontrar outras maneiras de captar recursos, tais como a emissão de debêntures ou notas comerciais, forçando os investidores a pagar impostos sobre suas operações estruturadas. Os tipos de emissões afetados pela decisão são:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
- Certificados de Recebíveis Agrícolas (CRA);
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
- Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) e
- Letra Imobiliária Garantida (LIG).
As mudanças foram implementadas com o objetivo de diminuir a probabilidade desses títulos serem emitidos por empresas cuja atividade principal não seja imobiliária ou do agronegócio. Para se encaixarem na definição, as empresas precisam ter dois terços de suas receitas provenientes desses dois setores. As novas medidas afetarão apenas as emissões realizadas após a decisão do CMN, com o objetivo de preservar as operações já acordadas.
Na prática, o que muda?
Algumas das estruturas de mercado mais conhecidas podem deixar de existir e os investidores que aplicavam nesses títulos em empresas específicas serão obrigados a encontrar outros tipos de títulos com taxas de retorno mais baixas no mercado. Frente às novas regras, instrumentos como CRI de Home Equity, CRA de Redes de Restaurantes, CRI de Energia e CRI de Supermercados, entre outros, deixam de ser uma opção. As mudanças mais significativas foram:
CRI e CRA
- O CMN proibiu a emissão de CRAs e CRIs de empresas que não operam diretamente no agronegócio ou no setor imobiliário;
- Fica proibida a emissão de direitos creditórios derivados de operações entre partes relacionadas. Por exemplo, uma empresa securitizadora não poderá mais emitir um título para uma empresa pertencente ao mesmo grupo controlador;
- CRIs e CRAs só podem ser usados para financiar operações futuras.
LCA
- Para aumentar os prazos de captação, o prazo mínimo de vencimento de LCAs foi aumentado de noventa dias para nove meses;
- A partir de julho de 2024, o CMN proíbe o uso dos recursos obtidos por meio de LCAs para conceder crédito rural que recebe subsídios do governo federal;
- Fundos obtidos das LCAs só poderão ser utilizados para financiar crédito rural com taxas livremente acordadas em condições de mercado;
- Adiantamentos sobre operações de câmbio, créditos à exportação e certificados de recebíveis e debêntures não podem mais ser usados como garantia;
- Fica proibida qualquer sobreposição de benefícios fiscais ou de políticas governamentais que influenciem a emissão das LCAs. Portanto, a partir de julho de 2025, os recursos controlados no crédito rural serão, gradualmente, limitados.
LCI e LIG
- O prazo de vencimento dos títulos emitidos foi aumentado de noventa dias para doze meses;
- Não são admitidos, como lastro de LCIs, operações de pessoa jurídica sem conexão com o mercado imobiliário, mesmo que garantidas por imóvel (tais como operações de capital de giro) e o prazo de vencimento dos títulos deve ser compatível com o prazo das operações elegíveis como lastro;
- A fim de evitar benefícios tributários duplicados, sem a geração correspondente de novas operações de crédito imobiliário, a LIG passa a ser regida pelas mesmas regras aplicáveis à LCI no que se refere à utilização como lastro de créditos imobiliários já utilizados para atender ao direcionamento obrigatório de depósitos de poupança;
- O saldo credor de uma LIG, cujo lastro seja composto por operações realizadas para cumprir a exigência obrigatória dos depósitos em poupança, será totalmente subtraído dos saldos dos créditos imobiliários.
Conclusão
Com as novas regras, surge uma necessidade da realocação de capital de investimentos para outras modalidades, nem sempre tão rentáveis. Isso pode levar gestores e investidores a escolher, com cautela, as alternativas mais viáveis para diversificar suas carteiras de investimento.
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